Thủ phạm sốt đất ảo: Do đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương?

Đó là khẳng định của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong văn bản kiến nghị các giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật hiện nay gửi tới Chính phủ và các bộ, ngành.

Theo HoREA, trong những năm gần đây đã tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương.

Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán đất, bán đất nền, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn, gây mất an ninh trật tự, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

“Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản "bất lương" (sau đây gọi chung là đầu nậu), đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng và trong một số trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn”, HoREA chỉ rõ

Để chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái phép tràn lan và ngăn chặn các đợt sốt ảo giá đất, HoREA chỉ ra hàng loạt bất cập trong hệ thống quy phạm pháp luật hiện nay. Cụ thể, Bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản khi Luật chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh bất động sản kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Luật này chỉ điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án".

 “Chế định "đặt cọc" tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".  Trong đó, có hành vi "đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng" (trước thời điểm ký kết hợp đồng). Nhưng, Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về "đặt cọc" là điểm bất cập lớn”, HoREA cho biết.

Theo HoREA, lợi dụng các bất cập này, các đầu nậu bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhân viên môi giới phải được đào tạo và có chứng chỉ hành nghề. Nhưng điểm bất cập trong quá trình thực thi pháp luật là các Sở Xây dựng chưa quản lý được chất lượng nhân viên môi giới.

“Cả nước có khoảng 300.000 nhân viên môi giới, thì chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, cũng có nghĩa là chỉ có khoảng 10% nhân viên môi giới đã qua đào tạo, dẫn đến hoạt động môi giới bị thả nổi, chất lượng thấp, thiếu tính chuyên nghiệp.

Đây cũng là một nguyên nhân gây ra thiệt hại cho khách hàng và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản”, HoREA nêu thực trạng.