Nhiều rủi ro khi mua bán nhà ở xã hội trái phép

Nhà ở xã hội bị rao bán tràn lan

Vừa qua, trên địa bàn TP.HCM xảy ra nhiều vụ việc căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) bị rao bán khi vừa mới được bàn giao, chưa đủ điều kiện giao dịch, chuyển nhượng.

Theo quy định, NOXH chỉ được giao dịch chuyển nhượng sau 5 năm. Tuy nhiên, tại TP.HCM đã tràn lan tình trạng mua bán, chuyển nhượng NOXH khi chưa đủ điều kiện.

Điển hình là chung cư First Home Thạnh Lộc tọa lạc trên đường Vườn Lài nối dài, thuộc phường Thạnh Lộc, quận 12, TP.HCM do Hợp tác xã Gia Phú làm chủ đầu tư.

First Home Thạnh Lộc được cho là dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đầu tiên được thực hiện tại TP.HCM. Dự án có quy mô 14 tầng và 1 tầng hầm, xây dựng trên diện tích 5.000 m2 với các loại căn hộ diện tích khoảng từ 43m2 đến 61m2, mức giá từ 380 triệu đến hơn 600 triệu đồng.

Theo anh H., một người đang rao bán căn hộ tại First Home Thạnh Lộc cho biết, bản thân anh đang được khách gửi bán 2 căn hộ, với giá 940 triệu/căn 50m2 và 900 triệu/căn 48m2.

“Khách của tôi không có nhu cầu ở nên gửi bán lại, nếu anh chọn được căn nào ưng ý thì đặt cọc, sau vài ngày anh trả số tiền còn lại rồi sẽ nhận nhà ở luôn. Anh được giữ lại 50 triệu cho đến ngày chủ nhà sang tên sổ hồng”, anh H giải thích.

Cũng theo tiết lộ của anh H., theo quy định, căn hộ thuộc dự án NOXH chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, do đó, thủ tục mua bán sẽ được “lách luật” bằng hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua, hứa bán. Sau đó, khi căn hộ có sổ hồng và đủ điều kiện giao dịch thì chủ nhà sẽ làm thủ tục sang tên cho khách hàng.

Ngoài NOXH tại dự án First Home Thạnh Lộc, tại TP.HCM nhiều dự án NOXH khác cũng diễn ra tình trạng mua bán trái quy định. Cụ thể như dự án Felix Homes nằm trên đường Nguyễn Văn Dung, phường 6, quận Gò Vấp do Tổng công ty xây dựng số 1 (CC1) làm chủ đầu tư. Mặc dù nhà mới bàn giao nhưng nhiều khách hàng đã rao bán với giá chênh lệch từ 200 - 400 triệu đồng/căn.

Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án Felix Homes có 80% NOXH và 20% nhà ở thương mại, nhưng nhiều người được suất mua NOXH tại đây đã sang nhượng lấy tiền chênh lệch với lý do "không có nhu cầu ở".

Cũng tại dự án Jamona Apartment trên đường Đào Trí, quận 7, TP.HCM của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (nay là TTC Land) một dự án vừa được bàn giao đầu tháng 3/2018 nhưng cũng xảy ra tình trạng mua bán căn hộ NOXH với giá chênh lệch từ 300 – 500 triệu đồng/căn. Hình thức mua bán NOXH ở dự án này được thực hiện theo hình thức hợp đồng ủy quyền và lập di chúc cho người mua.

Đáng nói, việc mua bán các căn hộ NOXH trái quy định đang diễn ra hàng ngày và công khai. Điều này khiến nhiều người thắc mắc có hay không chuyện “đầu cơ” NOXH. Trong khi những người đủ điều kiện thì làm thủ tục mua NOXH nhưng không có nhu cầu để ở mà mục đích là bán lại. Còn những người có nhu cầu ở thực thì lại phải mua lại với giá chênh lệch rất cao.

Chị Nga, ngụ tại quận Gò Vấp cho biết, vợ chồng chị ở nhà thuê đã nhiều năm nay, hiện đang có nhu cầu ở riêng nên tính tìm mua căn hộ nhà ở xã hội. Chị đã tìm hiểu vài dự án NOXH tại quận 9, quận 6 và quận 10. Tuy nhiên, do có quá nhiều người nộp hồ sơ nên chị khó có hi vọng để được mua.

“Người không ở thì được mua, người muốn ở thì không mua được, thật là bất công”, chị Nga than thở.

Rủi ro khi mua bán NOXH trái phép

Theo quy định, NOXH là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được bán, cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

Do đó, tiêu chí để lựa chọn người mua NOXH rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác quy định cũng cấm người mua nhà ở xã hội bán lại trước 5 năm.

Tuy nhiên việc quy định cấm mua bán nhưng lại không có biện pháp ngăn chặn. Hình thức “lách luật” mua bán NOXH phổ biến hiện nay là lập vi bằng, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng ủy quyền, lập di chúc cho người mua…

Trao đổi với báo chí, luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư TP.HCM, tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác quy định cũng cấm người mua nhà ở xã hội bán lại trước 5 năm. Tuy nhiên việc quy định cấm mua bán nhưng lại không có biện pháp ngăn chặn.

“Việc hậu kiểm sau khi khách hàng được duyệt hồ sơ mua nhà vẫn còn lỏng lẻo dẫn đến việc nhiều người bán sang tay suất mua NOXH để kiếm lời, trong khi nhiều người có nhu cầu ở thật lại bị loại, tạo ra sự bất công trong chính sách hỗ trợ NOXH” - ông Phượng chia sẻ.

Theo luật sư Phượng, muốn hạn chế tình trạng trên, cần phải có sự phối hợp kiểm tra chặt giữa cơ quan quản lý nhà nước với ban quản lý, ban quản trị dự án. Đặc biệt, cơ quan quản lý cần phải công khai danh sách người được duyệt mua, thuê mua nhà ở xã hội để ban quản trị, người dân chủ động giám sát, tố cáo những người “tranh” suất mua rồi bán kiếm lời.

“Nếu không công khai thông tin đầy đủ để người dân cùng phát hiện, ngăn chặn việc mua bán không đúng luật sẽ rất thiệt thòi cho người khó khăn có nhu cầu ở thật” – luật sư Trần Đức Phượng nói.

Còn luật sư Bùi Đình Ứng - Đoàn luật sư Hà Nội nói rằng, theo quy định, các đối tượng mua NOXH  phải sử dụng sau 5 năm mới được chuyển nhượng, mua bán. Việc mua bán trước thời điểm này chỉ có thể thực hiện bằng giấy tay nên tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi trái luật và vô hiệu.

Cụ thể, người mua không thể thực hiện sang tên, công chứng hợp đồng mua bán, sổ đỏ vẫn mang tên chủ cũ, họ hoàn toàn có thể mang giấy tờ nhà ở đi cầm cố, thế chấp ở các tổ chức tín dụng đen, hoặc đặt vào đâu đó để vay mượn. Và rất dễ xảy ra phát sinh tranh chấp bất lợi cho người mua nhà. Người bán cũng có thể bội ước vì khi có tranh chấp ra tòa, giấy tờ viết tay sẽ bị hủy.

Vừa qua, sau khi tổ chức cuộc họp về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các hộ dân tại chung cư First Home Thạnh Lộc, Sở Xây dựng TP.HCM đã phát hiện việc mua bán, cho thuê NOXH trái quy định tại chung cư này. Sở Xây dựng đã đề nghị Hợp tác xã Gia Phú phối hợp với Ban quan trị chung cư First Home Thạnh Lộc xử lý chấm dứt hợp đồng mua bán đối với các đối tượng này.

Sở Xây dựng xác định, hành vi này vi phạm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về việc chủ sở hữu căn hộ không được phép cho thuê hoặc bán căn hộ nhà ở xã hội trong 5 năm đầu tiên kể từ khi được bàn giao nhà.