Chi ngàn tỉ "săn" dự án sạch

Tại Diễn đàn Mua bán, sáp nhập (M&A) 2019 tuần trước, các chuyên gia nhận định bất động sản (BĐS) là một trong những lĩnh vực sôi động nhất trên thị trường M&A khi nhà đầu tư tập trung vào khai thác thị trường gần 100 triệu dân của Việt Nam.

Doanh nghiệp trong nước lấn át

Các giao dịch trong lĩnh vực BĐS hướng tới những dự án ở khu vực thành thị lớn hoặc đô thị mới phát triển, nơi tập trung dân cư, các dự án nghỉ dưỡng, khách sạn ở vị trí trung tâm.

Theo đó, các nhà đầu tư khối nội tuy không tham gia vào các thương vụ có giá trị lớn nhưng đang từng bước chuyển mình để làm chủ các thương vụ M&A lớn nhờ lợi thế về tiếp cận quỹ đất, am hiểu thị trường, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh và làm tiền đề để thu hút vốn từ khối ngoại. Ngoài ra, chi phí thực hiện thương vụ M&A tại những vị trí đẹp ở khu trung tâm các thành phố lớn như TP HCM và Hà Nội có thể gia tăng do sự khan hiếm về quỹ đất và các tài sản chất lượng tại những khu vực này.

Đầu năm nay, Công ty CP Đầu tư BĐS Hưng Thịnh (Hưng Thịnh Corp) đã mua lại dự án 19 ha ở TP Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long của Công ty Thương mại Xây dựng Minh Linh. Dự án đã có đủ hồ sơ pháp lý thuộc các phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự nên sau khi mua lại, Hưng Thịnh Corp chỉ việc triển khai hạ tầng và mở bán. Mới đây, Công ty DKR cũng mua lại dự án khu đô thị Nhơn Hội, tỉnh Bình Định của Công ty CP BĐS Phát Đạt.

Công ty CP Đầu tư LDG vừa thông báo mua lại dự án khu phức hợp Bãi Bụt Sơn Trà ở quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng. Dự án có quy mô tới 290.920 m2 và giá trị hợp đồng hợp tác đầu tư là 1.750 tỉ đồng.

Thậm chí, có doanh nghiệp trong nước góp vốn hoặc mua lại dự án của nhà đầu tư nước ngoài để tiếp tục triển khai. Đáng kể nhất là thương vụ Tập đoàn Nam Long mua lại 70% cổ phần tại dự án Đồng Nai Waterfront ở TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai của Tập đoàn Keppel Land (Singapore). Tổng số tiền mà Tập đoàn Nam Long bỏ ra cho thương vụ này lên đến 2.313 tỉ đồng (tương đương 100,57 triệu USD). Sau khi hợp tác, hai bên sẽ cùng nhau phát triển khu dân cư rộng 170 ha nhằm đón đầu sân bay quốc tế Long Thành.

Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng các tập đoàn tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường, có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại. Dòng vốn mua lại công ty, đầu tư vào thị trường BĐS phủ hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Điển hình như Tập đoàn FLC và Lotte Land (thuộc Tập đoàn Lotte - Hàn Quốc) vừa hợp tác với nhau thành lập Công ty CP Lotte FLC với vốn điều lệ 556,5 tỉ đồng (khoảng 24,1 triệu USD) để cùng đầu tư các dự BĐS tại Việt Nam. Trong đó, Lotte Land sở hữu 60% cổ phần, phần còn lại do Tập đoàn FLC và các công ty con nắm giữ.

Tập đoàn Keppel Land thông qua công ty con vừa ký kết hợp đồng mua bán có điều kiện với Tập đoàn BĐS Phú Long cho 60% cổ phần của 3 khu đất với tổng diện tích 6,2 ha tại huyện Nhà Bè, TP HCM. Số tiền đầu tư cho thương vụ này lên tới 1.304 tỉ đồng (tương đương 56 triệu USD).

Nhà đầu tư nước ngoài e ngại pháp lý

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho biết khoảng 1 năm trở lại đây, hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS hoàn toàn là sân chơi của các nhà đầu tư trong nước, hầu như không có thương vụ nào của nhà đầu tư nước ngoài. Nguyên nhân là do tình trạng pháp lý của các dự án lớn có nhu cầu M&A chưa được rõ ràng, khiến nhà đầu tư nước ngoài e ngại.

Theo TS Sử Ngọc Khương, thời gian qua có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh, có chuyên môn về BĐS muốn đầu tư vào các dự án có giá trị cao nằm ở khu vực trung tâm TP HCM nhưng lại vướng nhiều vấn đề liên quan đến đất công và pháp lý, quy hoạch… nên đã tạm dừng hoặc không giao dịch thành công. Chính điều này làm tắc nghẽn dòng vốn ngoại tham gia vào phát triển BĐS trong nước.

Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc Công ty JLL Việt Nam, cho rằng Chính phủ nên quan tâm đến các vấn đề về quyền sử dụng đất để có giải pháp kịp thời, nếu không sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường BĐS và nhà đầu tư nước ngoài. Việc này phải giải quyết xong trước khi làn sóng M&A mới diễn ra. Bởi hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia mua các dự án trong nước chỉ quan tâm về sự minh bạch của pháp lý.

Báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty JLL Việt Nam mới đây cho thấy tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cam kết đầu tư vào Việt Nam đạt gần 18,47 tỉ USD trong 6 tháng đầu năm nhưng vốn cho lĩnh vực BĐS chỉ đạt 1,32 tỉ USD, giảm 76% so với 5,54 tỉ USD cùng kỳ năm 2018. Theo Công ty JLL Việt Nam, chính quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở và thương mại ở khu vực trung tâm hoặc khu vực đã phát triển ngày càng khan hiếm, khiến cho việc tìm kiếm những cơ hội đầu tư vào các BĐS có chất lượng ngày càng khó khăn. 

“

Cuộc đua sẽ còn tiếp diễn

Theo nhóm nghiên cứu Diễn đàn M&A 2019, các nhà đầu tư nước ngoài - điển hình là Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore - vẫn đang trong cuộc đua tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt nhất vào thị trường BĐS Việt Nam với kỳ vọng về dòng tiền sinh lời ổn định và lãi suất cao. Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, các thỏa thuận hợp tác song phương và đa phương có hiệu lực, tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hóa cao là các yếu tố thúc đẩy Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn nhất khu vực.

Ông Ben Gray, Giám đốc thị trường vốn Công ty Cushman & Wakefield, cho rằng trong 20 - 24 tháng tới sẽ có nhiều hoạt động trong lĩnh vực M&A. Thị trường sẽ chứng kiến một vài tập đoàn nước ngoài tìm kiếm đối tác trong nước để nắm bắt cơ hội đầu tư vào những quỹ đất đang có sẵn. Ngoài ra, gọi vốn riêng lẻ sẽ nóng lên khi ngân hàng cắt giảm vốn vay cho một số lĩnh vực.

T.Phương