Thị trường bất động sản sốt cục bộ do tâm lý thích đất nền?

Tại Hội thảo “Môi giới bất động sản Việt Nam chuyên nghiệp và hội nhập quốc tế”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định tình trạng nóng sốt như vậy đã xảy ra tại ba địa điểm đã được quy hoạch thành ba Khu hành chính – kinh tế đặc biệt gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc.

Đặc biệt, tại một số địa phương có tình trạng tạo cơn sốt giả dựa trên thủ pháp tung tin sai sự thật về quy hoạch phát triển. “Những tin giả này do giới đầu cơ tung ra nhằm trục lợi, trong đó khu vực môi giới đã làm tốt nhiệm vụ làm giảm cơn sốt bằng cách đưa ra số liệu thực trạng giao dịch bất động sản tại đó lên các phương tiện thông tin đại chúng”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, đối với tình trạng sốt đất nền tại những dự án cần xem xét lại điều kiện cho phép thực hiện cơ chế “chia lô bán nền”. Tại nhiều nước phát triển, cơ chế này chỉ được áp dụng để giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp và được quản lý rất chặt. Việt Nam cũng cần rà soát lại khung pháp luật về chia lô bán nền để không tạo sốt đất nền như thời gian vừa qua. “Như vậy, nguyên nhân và giải pháp đều thuộc khu vực quản lý của nhà nước”, GS. Võ nhấn mạnh.

Đối với tình trạng sốt đất nền tại các dự án “ma” hoạt động này do một số doanh nghiệp bất động sản, trong đó có một số doanh nghiệp môi giới tham gia. Chắc chắn, tiêu cực này có nguyên nhân từ các doanh nghiệp bất động sản, cần phải được xử lý triệt để.

Để cắt cơn sốt, các địa phương đã phải sử dụng mệnh lệnh hành chính cấm giao dịch, cấm chuyển đổi mục đích sử dụng trong khi chờ điều chỉnh quy hoạch. Đến nay, các cơn sốt này đã lắng xuống và các địa phương đã dừng việc áp dụng các biện pháp hành chính nói trên.

Bên cạnh đó, ở một số địa phương cấp huyện tại Hà Nội, Đà Nẵng… cũng ghi nhận tình trạng sốt đất với tin đồn tung ra là sẽ được quy hoạch lên quận trong năm tới. Báo chí thông tin, các tin đồn này do giới đầu cơ tung ra để tạo sốt đất giả, thông qua những giao dịch giả có giá cao. Trong khi đó, các tổ chức môi giới đã chứng minh bằng dữ liệu rằng số lượng giao dịch bất động sản gần như không tăng, giá đất cao chỉ là tin đồn.

Một xu hướng sốt bất động sản khác xảy ra vừa qua thuộc khu vực đất nền liên quan tới cơ chế “chia lô bán nền” đã được Nhà nước điều chỉnh khá nhiều lần.

Theo ông Võ, trong giai đoạn 2004 – 2007, Nhà nước hoàn toàn cấm chia lô bán nền tại đô thị. Sau đó, việc cấm chỉ áp dụng cho các đô thị loại 3 trở lên và hiện nay cho phép nới rộng cơ chế này theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Lý giải về phân khúc đất nền đã gây sốt tại một số đô thị và khu vực nông thôn giáp đô thị, ông Võ cho rằng do đất nền phù hợp với ý thích của người Việt Nam, kể cả chủ đầu tư và người tiêu dùng. Theo xu hướng này, nhiều dự án “ma” về chia lô bán nền đã được hình thành, trong đó có sự tham gia của một số tổ chức môi giới bất động sản vào môi giới đất nền.

Nhận định chung về thị trường bất động sản giai đoạn đầu 2019, ông Võ cho hay, thị trường đang có xu thế rơi vào ngưng trệ. Tại một số địa phương, một số thời điểm, đất nền lại rơi vào tình trạng sốt thực sự hoặc giả tạo, gắn với cả những thủ pháp tiêu cực.

“Tình trạng ngưng trệ chung của toàn thị trường có nguyên nhân từ các xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan tới bất động sản và việc thực thi pháp luật thiếu nhất quán tại các địa phương”, ông Võ đánh giá.

Mặt khác, chính sách kiểm soát chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước cũng là một nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản thiếu vốn để phát triển. Tình trạng này làm giảm cầu từ phía các nhà đầu tư thứ cấp (cá nhân), tức là giảm giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Đối với tình trạng sốt bất động sản mang tính cục bộ và thời điểm, theo ông Võ có nguyên nhân hoàn toàn tự nhiên từ quy hoạch phát triển gắn với khả năng tăng giá bất động sản. Chỉ có điều là khung pháp luật không có giải pháp hợp lý nào để “cắt cơn sốt” mà phải dựa vào các giải pháp hành chính thiếu căn cứ pháp lý do các địa phương cấp tỉnh quyết định áp dụng.