Doanh nghiệp địa ốc đối mặt loạt rủi ro, nguồn cung BĐS giảm sốc

Nguồn cung bất động sản giảm sốc

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây, có văn bản gửi UBND TP.HCM về một số khó khăn, rủi ro của doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trong 6 tháng đầu năm 2019 và đề xuất tháo gỡ.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2,2ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở này cũng đã đề xuất UBND TP chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).

Ông Châu cho rằng, sự sụt giảm của thị trường BĐS tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố. Cụ thể, năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%); Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). Kết quả thu ngân sách thành phố 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 05 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018. 

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng…

Doanh nghiệp địa ốc đối mặt với loạt rủi ro

Theo Chủ tịch HoREA, việc thị trường BĐS thời gian qua trầm lắng do các doanh nghiệp địa ốc đang đứng trước rất nhiều rủi ro như: rủi ro về pháp lý, rủi ro về tài chính và tín dụng, rủi ro về uy tín thương hiệu của doanh nghiệp và bỏ lỡ cơ hội kinh doanh.

Thứ nhất, rủi ro về mặt pháp lý, do chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý, hoặc không thể triển khai dự án, mà lỗi trong một số trường hợp không phải do chủ đầu tư mà do thủ tục hành chính bị ách tắc.

Trong đó có việc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Vướng mắc do quy định của luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở trong khi tại hầu hết các dự án đều có các loại đất khác xen cài. Dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1-3 năm...

Thứ hai, rủi ro về tài chính và tín dụng, do doanh nghiệp đã bỏ ra chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng, thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án, nhưng vẫn chưa đủ điều kiện để triển khai thực hiện dự án. Do vậy, doanh nghiệp sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản, nếu dự án không hoàn tất các thủ tục pháp lý, không triển khai thực hiện được, hoặc bị dừng triển khai.

Cuối cùng là rủi ro về uy tín thương hiệu của doanh nghiệp và bỏ lỡ cơ hội kinh doanh. Doanh nghiệp không thể tiên lượng được những rủi ro về mặt pháp lý, về thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính, dẫn đến không thực hiện được đúng cam kết với khách hàng theo hợp đồng đã ký kết. Doanh nghiệp vừa bị thiệt hại về tài chính, vừa bị tổn hại về uy tín thương hiệu nhất là đối với khách hàng, nhà đầu tư và với ngân hàng. Hậu quả là doanh nghiệp sẽ bỏ lỡ các cơ hội kinh doanh mà phần thiệt hại không thể đo đếm hết được.

Trước thực trang trên, HoREA yêu cầu cần xác định rõ nhiệm vụ Sở Quy hoạch Kiến trúc trong việc xem xét đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do nhà đầu tư đề xuất, đồng thời mong muốn thời gian công nhận chủ đầu tư dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý, đang bị ách tắc do Luật Nhà ở trong vòng 7 ngày.

HoREA cũng có những đề xuất liên quan đến thu hồi đất, khởi công xây dựng các công trình sau khi chủ đầu tư dự án đã được cấp giấy phép xây dựng; quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án và lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS nhằm “gỡ khó” cho các doanh nghiệp vượ qua những khó khăn hiện nay.