Có nên đặt cọc tiền tỷ mua đất nền?

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có kiến nghị hàng loạt giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật, trong đó, đặc biệt nhấn mạnh đến nguy cơ và rủi ro cho khách hàng khi đặt cọc số tiền quá lớn để mua nền (nhà) đất.

Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự có đề cập sơ bộ đến hành vi đặt cọc nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trước thời điểm ký kết hợp đồng. Thế nhưng, Luật Kinh doanh Bất động sản không có quy định về "đặt cọc" là điểm bất cập đáng lưu ý vì đây là lỗ hổng quá lớn.

HoREA cho biết, lợi dụng kẽ hở này của pháp luật, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư... với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.

Hành vi đặt cọc cũng có sự bất cập trong Bộ Luật Dân sự. Điều 117 Bộ Luật Dân sự quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự là hoàn toàn tự nguyện; không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Cơ sở chế tài cho hành vi đặt cọc gần như không có vì các bên phải tuân thủ hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự quy định "Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Hiệp hội kiến nghị hành vi đặt cọc khi mua nhà đất cần được quy định, thậm chí nêu rõ chế tài trong các luật chuyên ngành mới đảm bảo an toàn cho người mua. Ví dụ, đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (trong đó có đất nền), thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản mới chặt chẽ.

Ngoài ra, hiện nay Bộ Luật Dân sự không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng (hoặc hợp đồng dự kiến giao kết), mà do các bên tự thỏa thuận. Lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật trong trường hợp này, nên các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng.

Việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Song trên thực tế, có rất nhiều trường hợp bán nền (nhà) đất thu tiền cọc vượt xa tỷ lệ này. Nếu dự án xảy ra cố, khách hàng có thể bị chôn dòng vốn lớn, thậm chí rơi vào thế yếu nếu muốn đòi lại tiền vì luật thiếu chế tài và quy định về hành vi đặt cọc còn quá lỏng lẻo.